Investir en immobilier : achat locatif ou SCPI ?

Forcément, l’investissement en immobilier arrive très vite dans le parcours d’un jeune actif. Que ce soit pour acheter sa résidence principale (RP) ou pour simplement investir, on s’intéresse rapidement à la question.

La première chose à savoir, c’est si on souhaite acheter sa RP. Personnellement, on m’a toujours dit d’acheter dès que possible et que les loyers c’est de l’argent jeté par les fenêtres. Je suis surtout d’accord pour le premier point. Seulement, résidant à Paris, je n’ai pas les moyens d’acheter quelque chose de décent dans mon budget, et j’ai choisi de rester locataire.

Mais je n’ai pas pour autant renoncé à acheter de l’immobilier ! Et je vais vous détailler ici comment ma réflexion a évolué avec le temps et vous expliquer comment se lancer en fonction de son profil.


L’achat locatif, ma première lubie

Je me suis d’abord tourné vers l’achat locatif : acheter un bien pour le mettre en location. En fait, dans une période où je cherchais comment gagner de l’argent autrement, je suis tombé sur des vidéos de rentiers-influenceurs, comme Théophile Eliet ou Olivier Seban. Leurs vidéos m’ont vendu du rêve, avec des titres p*t* à clics, tels que « Elise, rentière à 19 ans ! » ou « Marc : 17 apparts en 2 ans ».

Mais après moultes recherches, j’avais élaboré une liste des inconvénients de l’achat locatif, ceux qui ne sont pas montrés dans les vidéos. Voici un extrait :

  • L’effort d’épargne : généralement les loyers perçus tous les mois ne couvrent pas tous les frais (dont le remboursement du prêt) et le cashflow – le flux de trésorerie, est négatif. Vous aurez donc un effort d’épargne en plus de votre propre loyer à payer.
  • Les risques : loyers impayés, mauvais emplacement, peu de demande, vacance locatif (pas de locataire pendant un ou plusieurs mois). Alors oui, ce ne sont que des risques et ils peuvent être évités. Mais il faut en être conscient et tout peut arrivé.
  • Le temps : être rentier de plusieurs biens est un job à temps plein, surtout si on ne met pas ses biens en gestion.
  • Le coûts supplémentaires : taxe foncière annuelle, charges de copropriété, frais d’entretien…

Pour pallier à tous ces inconvénients, la meilleure solution est de se former ! Avant de passer à l’acte, lisez, écoutez, regardez. Je vous conseille également d’aller faire un tour sur les groupes Facebook (ex: « Grosse Renta Immo ») qui sont comme des forums. Bref, prenez un max d’infos et recoltez les retours d’expérience de ceux qui ont déjà investi.

En bref, l’investissement immo est chrononophage et il faut avoir des reins solides, c’est-à-dire de l’argent de côté pour essuyer les dépenses annexes qui surviendront.

Si vous vous formez bien, alors vous pourrez éviter quasiment tous les inconvénients cités plus haut et faire de l’optimisation fiscale. En contrepartie vous obtiendrez potentiellement de très bon rendements (même autour des 10%, oui oui).

Le choix des SCPI

N’ayant ni de grandes réserves d’argent ni de temps pour me former (ni même de contrat de travail !), je me suis dit que ce n’était pas le moment pour acheter un bien immobilier entier.

Est venu alors le choix des SCPI : Société Civile de Placements Immobiliers. En gros, j’achète un part du gâteau plutôt que le gâteau tout entier. Une SCPI est un société qui gère un parc immobilier (plusieurs biens). Celui-là est financé grâce à l’argent d’épargnants divers et variés. En achetant des parts de SCPI, vous achetez une part du parc immobilier et logiquement vous recevez une part des loyers (sauf cas particulier des SCPI en démembrement, pour plus d’infos demandez à Google).

Il existe plusieurs façons d’investir en SCPI : en direct ou via assurance-vie, avec crédit ou en cash…

Comme je tenait à profiter du super effet levier, j’ai donc voulu acheter des parts de SCPI en direct à l’aide d’un crédit immobilier (certaines banques refusent, mais vous pouvez toujours faire un crédit à la consommation – bien que les taux soient supérieurs à ceux du crédit immo).

Ayant besoin de me rassurer, j’ai décrit mon projet sur un forum et là une réponse m’a fait un déclic. Pourquoi ne pas passer par une assurance-vie pour acheter des parts de SCPI ?

C’est vrai, finalement un crédit à rembourser n’est rien d’autre que de l’épargne forcée. Si je me discipline et que j’achète régulièrement des parts sur mon assurance-vie, alors le résultat est plus ou moins le même. Enfin oui et non. Tout dépend de mon assurance-vie.

Pour que l’opération soit vraiment intéressante, il faut encore une fois avoir une bonne assurance-vie : pas de frais de versement, de frais d’arbitrages ou de pénalités. Via mon assurance-vie (Linxea Spirit), j’ai juste deux types de frais : les frais de souscription (8% environ, équivalent aux frais annexes lors de l’achat d’un bien) et les frais de gestion des Unités de Compte (O,5% chez Linxea Spirit).

Exemple pour un versement de 100€. Je soustrait les 8% de frais, cela fait 92€ investis : je suis en déficit. Pour un taux de distribution (TDVM) à 4,5% net de frais de gestion de la SCPI, je mettrai donc un peu de plus d’un an et demi pour rentabiliser mon argent investi, et je gagnerai 4,5-0,5 = 4% de la somme investie année.

Voici mon petit comparatif pour choisir selon ses critères :

SCPI en directSCPI via assurance-vie
ObjectifSe constituer un patrimoineFaire fructifier son argent
Choix des SCPI Varié : plus de 200Limité
SouplesseInvestissement élevéVersement initial dès 500€
FraisFrais de souscription (8-10%) et frais de gestionFrais de souscription (6-8%) et prix de la part plus faibles
Mais frais de gestion de l’AV à ajouter (ex: 0,5%)
FiscalitéRevenus fonciers : 30% prélevés à chaque loyer perçuBonne : loyers réinvestis dans un fond en euro sans être taxés
Fiscalité de l’AV pour les retraits
Délais de jouissancePlusieurs moisGénéralement un mois
Crédit ?OuiNon
LiquiditéDélais de revente pouvant être longsDélais d’un jour

Il n’y a donc pas de bon ou de mauvais choix, juste le choix qui vous correspond. Personnellement, le choix limité des SCPI ne me dérange pas et j’aime la souplesse qu’offre l’AV. Je verrai plus tard pour faire un crédit et acheter en direct.


Ainsi, je pense que l’achat locatif est un bon choix si on a du temps à consacrer avant (pour se former), pendant (pour tout mettre en ordre) et après (pour gérer son bien). Il faut aussi avoir de l’argent de côté pour payer les différents frais annexes. Et il faut aimer ça ! Perso, j’aime bien l’idée d’acheter un vieux bien et de le retaper à neuf, de réfléchir à l’agencement et puis ensuite de m’occuper de trouver des locataires.

En attendant un tel investissement, je vous suggère de vous tourner vers les SCPI, qui sont nettement plus accessibles. En direct, vous pourrez utiliser l’effet levier du crédit et choisir parmi des centaines de SCPI, et même celles qui investissement dans d’autres pays européens pour ainsi limiter l’imposition et augmenter le rendement de votre investissement.

Si l’idée de vous engager à rembourser votre banque chaque mois vous effraie ou si vous êtes discipliné, considérez l’achat de parts via une bonne assurance-vie, qui ne réduira pas votre rendements à coups de frais de versement ou d’arbitrage.

Et vous, vous avez déjà commencé à investir dans l’immobilier ? Sous quelle forme ? Partagez votre expérience en commentaire !